不動産投資をやってみようかな…
でもどんな物件を購入すればいいかわからない…
最初は誰しもが持つ疑問かと思います。
いきなり１つの物件に決めるのはかなり困難なので、まずは条件の絞り込みからすると良いでしょう。
条件を絞り込む視点の１つとしては、物件の種類があります。
例えば、
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス／商業向けビル
等が挙げられますが、今回は「一棟マンション」の特徴について解説していきます。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
私がこれまでに得た知識・経験を元に解説をしていきたいと思います。
一棟マンション投資とは
一棟マンション投資とは、不動産投資の一種ですが、マンションを土地を含めて一棟丸ごと所有し、貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
対になる言葉としては「区分マンション」があり、これはマンション一室（一部分）のことを指すので、
- 建物の全部：一棟マンション
- 建物の一部：区分マンション
と覚えるとわかりやすいかもしれません。
ではここからは、不動産投資において一棟マンション選ぶメリット・デメリットを見ていきましょう。
一棟マンションのメリット
一棟マンションに投資するメリットは主に以下のものが挙げられます。
- 区分マンションより利回りが高い
- 投資効率が良い
- 土地の資産価値が担保される
- 賃貸経営の自由度が高い
まずメリットの第一にはリターンが大きいことがあります。
一般的に区分マンションよりも利回りが高いと言われており、投資額も大きいため当然得られるキャッシュも多くなります。
また投資効率もよく、例えば区分マンションを１０部屋所有するよりは、一棟マンションで１０部屋所有するする方が一部屋あたりの投資額は小さく済みます。
このあたりが一棟マンションを考える上で最も重要なメリットでしょう。
また、副次的な要素として、
土地の権利も持つことができるため、資産価値が担保されやすいこと、
マンション全体（共用部分）の管理もすべて自分の思い通りにできるため、賃貸経営の自由度が高くなる等のメリットもあります。
一棟マンションのデメリット
一方でデメリットには以下のものが挙げられます。
- 購入のハードルが高い
- 維持管理費用、手間が多い
- 売却が困難
- 保有物件が１箇所に集中するリスク
一棟マンションの特徴として、規模が大きいためあらゆる支出が大きくなることがあります。
まず初めに物件を購入する際は、ローンの金額が大きくなるため、フルローンは厳しく、２割前後の頭金が必要になることが想定されます。
また、ローンは年収の１０倍程度が上限と言われているので、相当の年収が無いと審査に通るのは難しいでしょう（仮に1億円の融資を受けるには年収は1,000万円必要）。
さらには月々にかかる維持管理費用の負担も大きくなるほか、長い目で見れば大規模修繕も自身で行う必要あります。
このように支出も大きいので、マンションの貸出がうまくいって家賃収入が十分に得られている間は良いのですが、ひと度空室が増えてしまうと破綻に至るリスクがついて回るのです。
またそれに加えて、いざ売却をしたいとなっても簡単に買い手が見つからなかったり、
一棟マンションの場合、外的要因で空室が生まれてしまうとダメージが大きいという、保有物件が１箇所に集中するリスクも抱えているので注意しましょう。
アパートと比べると
同じく一棟で保有するアパートとも簡単に特徴を比較しておきます。
ざっくりとまとめるとこんな感じです。
大きく異なるのは、構造でマンションは鉄筋コンクリート造ですが、アパートは木造がメインで、それに伴って、法定耐用年数も変わってきます。
法定耐用年数以上のローンは組むことが難しいので、アパートは短い融資となることが多いです。
その分アパートの方が建築コストは少なく済みますので、利回りが高い傾向にあります。
結論としては、より大きい金額を長期的に運用するのであればマンション、それよりは少しリターンを落としてもリスクを減らしたいならアパートといったところでしょうか。
まとめ
一棟マンション投資は、住居向けの不動産投資としては最も金額が大きい形態と言えるでしょう。
そのため、ハイリスク・ハイリターンであることを認識しておく必要があります。
かつ、ハイリターンが得られる前提は、まともな物件を選ぶことが条件になることを忘れてはいけません。
一棟マンションは金額が大きい投資なので、怪しい物件を掴まされたら一巻の終わりです。
そのため自分自身で正しい判断ができることが必要となると考えると、上級者向けと言えるでしょう。
資金面に余裕があり、十分な知識・経験を持った上で、大きなリターンを狙っていくのが良いのではないかと思います。
投資において重要なことは「退場しないこと」です。
身の丈にあった資産運用をしていきましょう！
「いきなり一棟マンションは…」という方は、他の形態を検討してみても面白いかもしれません。
よろしければこちらも参考にしてみてください。
