不動産投資をやってみようかな…
でもどんな物件を購入すればいいかわからない…
最初は誰しもが持つ疑問かと思います。
いきなり１つの物件に決めるのはかなり困難なので、まずは条件の絞り込みからすると良いでしょう。
条件を絞り込む視点の１つとしては、物件の種類があります。
例えば、
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス／商業向けビル
等が挙げられますが、今回は「アパート」の特徴について解説していきます。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
私がこれまでに得た知識・経験を元に解説をしていきたいと思います。
アパート投資とは
アパート投資とは、不動産投資の一種ですが、アパートを土地を含めて一棟丸ごと所有し、貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
ここで気になるのは、アパートとマンションの違いですが、実は明確な区分けはありません。
一般的には、アパートとマンションを比べると、マンションの方が建物が大きく（部屋数が多く）、グレードが高いといった印象ですが、
不動産会社は実務上、構造や階建てによって区別していることが多いようです。
不動産投資の視点では、アパートの方がマンションより小型であり、構造も簡易であるため低コストで建築できると覚えておけば良いでしょう。
ここまでの特徴を踏まえ、もう少し物件の形態ごとに比較をしてみましょう。
マンション投資と比べると
それでは改めてアパート投資とマンション投資を比較していきます。
ここでは、区分マンション投資と一棟マンション投資との比較をしていきますが、大まかに３つの形態の特徴を比べると以下のようになります。
あくまでも３つの形態を相対的に比較したものであることをご承知おきください。
アパート投資はこの中では、投資規模は中間に位置し、物件の耐用年数が短い代わりに利回りが高いのが特徴と言えます。
細かいことはまだまだありますが、概要を掴むくらいであればこのくらいで良いでしょう。
ではここからは、不動産投資においてアパート選ぶメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
アパートのメリット
アパートに投資するメリットは主に以下のものが挙げられます。
- 投資効率が良い（実質利回りが高い）
- 土地の資産価値が担保される
- 賃貸経営の自由度が高い
- 減価償却が出やすい
- 短期的に利益を狙いやすい
アパート投資のメリットとしては、先ほども挙げたとおり、不動産投資の中で相対的に利回りが高いことがあります。
また、土地の資産価値が担保されることや、一棟で保有するため賃貸経営の裁量が大きいこともメリットでしょう。
そして、マンションと比較した際の特に大きな違いは耐用年数です。
耐用年数が短いため、一年当たりの減価償却費の計上が大きくなります。
不動産投資によって節税を狙っている方、特に年収が高い方にとってはメリットになるでしょう。
このような特徴から、アパート投資は不動産投資の中でも比較的短期で利益を狙いやすいという特徴があります（※不動産投資自体が長期的な投資であることはお忘れなく）。
アパートのデメリット
一方でデメリットには以下のものが挙げられます。
- 購入のハードルが高い
- 維持管理費用、手間が多い
- 売却が困難
- 保有物件が１箇所に集中するリスク
- 駅から距離がある
まず、土地を含めた一棟のアパートを購入することになるため、購入金額は大きくなります。
また、月々の維持管理費用を負担する他、管理に関することを自分で決めなければならないので、手間もかかります。
アパートは耐用年数が短いため、修繕の頻度が多くなることも想定されるため、この部分の負担は大きくなることを覚悟しておかなければなりません。
売却が困難であったり、保有物件が１箇所に集中するリスクというのは一棟ものを保有する際の特徴ですが、
これに加えて、アパートの場合駅から遠い立地になることが多いです。
その理由として挙げられるのは、地価の高い駅近の立地には階の高い物件を建てる傾向にあることです。
言い換えると、駅近にはマンションが建つことの方が多いということですね。
もちろん駅近にアパートを保有することができれば、それに越したことはありませんが、空室リスクを鑑みた時に立地には注意する必要がありそうです。
まとめ
アパート投資は区分・一棟マンション投資と比べると、投資規模的にはちょうど中間に位置すると言えそうです。
ただ、不動産投資の中ではそうであったとしても、普通に考えればかなり高額な投資です。
また、特徴から考えても、不動産投資の中で相対的にはハイリスク・ハイリターンの要素を持っています。
特に物件選びやその後のメンテナンスは、初心者にはやや荷が重いように私は感じます。
そういった意味で、資金的にも知識的にもしっかりと準備をした上で取り組むようにした方が良いかもしれません。
まずは色々な知識を得るということから始めてみるといいでしょう。
「アパート以外の選択肢も考えてみたい」という方は、よろしければこちらも参考にしてみてください。
