不動産投資をやってみようかな…
でもどんな物件を購入すればいいかわからない…
最初は誰しもが持つ疑問かと思います。
そんな悩みを少しでも解消する考え方をこの記事では紹介したいと思います。
今よりも1歩でも前進するきっかけになれば幸いです。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを1件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
購入に至るまでに考えたことや、実際の経験等も含めて解説していけたらと思います。
不動産投資の物件選びに迷ったら
不動産投資をしようと思っても、物件選びに迷うことはよくあることです。
そんな時にすべきことは、自分の合った物件とは何なのかを考えることです。
その上でやらなければならないことは以下の2つがあります。
- 自分の現状を整理する
- 各種物件の特徴を理解する
それぞれ簡単に解説していきます。
自分の現状を整理する
まずは自分自身の現状を整理することです。
考えたいことは大まかに以下の事柄です。
- 不動産投資をする目的
- どの程度リスクが取れるのか
- 投資できる手元資金はどれほどか
まずは自分自身の投資方針を明確にする必要がありますが、主に不動産投資に取り組む目的やリスク許容度がこれに関係してきます。
例えば、
- 低リスクで貯蓄の延長線上としての資産形成
- 借入れを利用してレバレッジのかかった投資
- 相続税対策としての資産入替
等といった考え方がありますが、これだけ見ても方針は大きく違うものでしょう。
また、不動産投資は額が大きくなりがちなので、投資できる手元資金によっても選べる物件は変わってきます。
孫氏の兵法にもあるように、まずは「己を知る」ことが第1歩になります。
各種物件の特徴を理解する
次のステップとして、自身の投資方針に合った物件を考えるわけですが、まずは様々ある物件の特徴を理解することから始めましょう。
この記事で取り上げるのは、以下の5種類です。
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス/商業向けビル
そしてそれぞれに新築物件と中古物件が存在します。
これらを組み合わせると、合計10パターンになります。
自分自身の投資方針と照らし合わせた上で、まずはこの10パターンの中でどれがよいか決めます。
そしてそこに該当する物件を探すという手順で進めていけば、迷いを少なくすることができるでしょう。
以上のことを踏まえ、ここからは物件の商品特徴を紹介していきたいと思います。
物件の種類ごとの特徴
それでは物件の商品特徴を解説していきますが、改めて今回見ていく物件の種類は以下の5つです。
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス/商業向けビル
1つずつ概要を説明していきますが、より詳しく知りたい場合は別記事のリンクを付けておきますので、そちらをご覧ください。
区分マンション
まずは区分マンションについてからです。
「区分マンション」とは「投資目的で保有するマンションの一室」のことを指します。
区分マンションの特徴としては以下のものが挙げられます。
- 少ない自己資金で始められる
- 融資が出やすい
- 管理の手間がかからない
- 複数所有しやすい(分散が効く)
- 売却がしやすい
- 利回りが低い
- 物件の管理の権限が限定的
- 土地の所有がほとんどできない
メリット・デメリットどちらもありますが、簡単にまとめると、
区分マンションはローリスクですがローリターン、そして管理の手間がかかりにくい反面、自由が効きづらいといった特徴があると言えるでしょう。
一棟マンション
次に一棟マンションの特徴です。
一棟マンションは読んで字の如く、マンションを土地を含めて一棟丸ごと所有する不動産投資です。
その特徴は主に以下の点が挙げられます。
- 区分マンションより利回りが高い
- 土地の資産価値が担保される
- 賃貸経営の自由度が高い
- 購入のハードルが高い
- 維持管理費用、手間が多い
- 売却が困難
- 保有物件が1箇所に集中するリスク
何よりの特徴は、とにかく投資額が大きくなることです。
融資の額も大きいため、ほとんどの場合フルローンは厳しく、2割前後の頭金が必要になることが想定されます。
うまくいけばリターンは大きいですが、購入に至るまでのハードルが高く、背負うリスクも高くなります。
選べれし者、もしくは不動産投資の経験を積んだ上級者向けの物件と考えられます。
アパート
次にアパートの特徴です。
マンションは区分・一棟とありましたが、アパートには区分所有はなく、一棟保有のみとなります。
そして特徴は以下の点が挙げられます。
- 投資効率が良い(実質利回りが高い)
- 土地の資産価値が担保される
- 賃貸経営の自由度が高い
- 減価償却が出やすい
- 維持管理費用、手間が多い
- 駅から距離がある
一棟マンションほどではありませんが、アパートも投資額は大きくなりがちです。
とはいえ、利回り面では一棟マンションを上回り、投資の効率は良いと言えるでしょう。
一方でアパートは木造が多く、耐用年数が短い・劣化が早いという特徴もあり、減価償却が出やすい反面、修繕リスクが高くなることを頭に入れておく必要があります。
資金は一棟マンションほど必要としませんが、経験・知識は同程度なければ難しいのではないかと個人的に思っています。
戸建て
今後は戸建ての特徴です。
戸建て投資では、一軒家の住宅を賃貸として貸し出します。
その特徴には以下の点が挙げられます。
- 少額で始められる
- 利回りが高い(築古の場合)
- 土地の資産価値が担保される
- 入居期間が長い
- リフォームしやすい
- 売却しやすい
- 修繕費用が大きい
- 立地良くないことが多い
- 融資が受けにくい
戸建ては1つの建物に対し、1世帯の入居者が入るので、その面では区分マンションに似ています。
物件価格もそれほど高くなく、購入のハードルは比較的低いです。
一方で、土地が付いていること、管理の裁量が大きいことを考えると、アパートや一棟マンションに近い特徴も持っています。
ある意味これまでに紹介してきた物件の種類のハイブリッド型と言えるかもしれません。
オフィス/商業向けビル
最後にオフィス/商業向けビルの特徴です。
これまでは住居用の賃貸でしたが、今度はビジネス向けの賃貸になります。
特徴は以下の点が挙げられます。
- 賃料下落リスクが少ない
- 好立地の物件が多い
- 投資額がとにかく大きい
- 個人に情報が入りにくい
基本的に立地が最優先され、好立地の物件であれば賃料の下落リスクはかなり小さいと言えます。
最近こそコロナウイルスの影響で賃料が下がっているところもありますが、いずれまた上向く時が来ると予想しています。
一方で、住居用の不動産投資と比較すると、その物件価格は莫大で、到底個人で購入できるものではないことがほとんどです。
そのため情報自体あまり出回っていないという特徴もあるので、これから不動産投資を始めるような方は、一旦除外して考えても問題ないでしょう。
新築と中古の特徴
ここまでは物件の種類ごとの商品特徴を解説してきましたが、どの物件にも「新築」と「中古」が存在します。
なんとなく新築の方がきれいなイメージがあって良さそうに聞こえますが、不動産投資においては一概には言えません。
そのため、ここでは新築・中古それぞれのメリットを見ていくことにします。
【新築のメリット】
- ローンが組みやすい
- 収益が出る期間が長い
- 修繕費用が発生しにくい
- 空室リスク低い
- 建物や間取りが新しい
- 売却しやすい
【中古のメリット】
- 物件価格が安い
- 利回りが高い
- 家賃の下落が少ない
- 立地の良い物件も購入できる
新築のメリットは一言で言うと、購入後の賃貸経営のリスクを軽減できるという点に集約されるでしょう。
一方で、中古のメリットは投資効率(利回り)にあります。
設備等は多少古くなるので、修繕の必要が出てきますが、その分物件の購入価格は低く抑えることができるのでカバーすることができるでしょう。
また中古の場合、都心部の好立地を狙えたり、購入後の家賃下落幅が小さいといったメリットもあります。
まとめ
もし不動産投資の物件選びに迷ったら、以下の2点を思い出してください。
- 自分の現状を整理する
- 各種物件の特徴を理解する
物件選びに決まった正解はなく、自身の投資方針に合ったものを選ぶことが何より大切です。
そして、途中で撤退(損切り)することはもったいないので、自分のリスク許容度を上回る投資はしないように注意しましょう。
もちろん今回紹介した内容は、物件を選ぶ上での初歩でしかないので、この後に考えなければならないことはたくさんあります。
しかし、このステップをしっかりと踏むことで、後々の迷いを減らすことはできると思いますので、一度は考えてみるといいと思いますよ。
以上、不動産投資における物件種類ごとの特徴についてでした。