不動産投資をやってみようかな…
でもどんな物件を購入すればいいかわからない…
最初は誰しもが持つ疑問かと思います。
いきなり１つの物件に決めるのはかなり困難なので、まずは条件の絞り込みからすると良いでしょう。
条件を絞り込む視点の１つとしては、物件の種類があります。
例えば、
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス／商業向けビル
等が挙げられますが、今回は「区分マンション」の特徴について解説していきます。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
私がこれまでに得た知識・経験を元に解説をしていきたいと思います。
区分マンションとは
「区分マンション」とは「投資目的で保有するマンションの一室」のことを指します。
また似たような言葉に「分譲マンション」がありますが、これは「居住目的で保有するマンションの一室」のことです。
要は、保有目的が異なるだけで、建物の種類としては同じということですね。
対になる言葉としては「一棟マンション」があり、これはマンションの建物全体のことを指すので、
- 建物の全部：一棟マンション
- 建物の一部：区分マンション
と覚えるとわかりやすいかもしれません。
ではここからは、不動産投資において区分マンション選ぶメリット・デメリットを見ていきましょう。
区分マンションのメリット
区分マンションに投資するメリットは主に以下のものが挙げられます。
- 少ない自己資金で始められる
- 融資が出やすい
- 管理の手間がかからない
- 複数所有しやすい（分散が効く）
- 売却がしやすい
まず第１のメリットは、少ない自己資金で始められることです。
不動産投資にも様々な種類がありますが、区分マンションは最もコンパクト（規模が小さい）なため、物件の価格が相対的に安いのが特徴です。
また、融資も出やすくフルローンを組むことも容易なので、購入時の初期投資額が少なくて済みます。
実際に私が区分マンション投資を始めた際は、65万円程度の初期費用で済みました。
また、基本的に管理は委託することと、エントランス、廊下といった共用部分の管理はマンション管理組合が行うため、管理の手間がかかりにくいことも区分マンションのメリットです。
メインの仕事を持つサラリーマンにはありがたいところだと思います。
そして最後は中長期的な視点となりますが、複数の物件を所有しやすい（分散が効く）ことと、売却しやすいのも区分マンションならではです。
どちらも物件価格が相対的に安いからこそのメリットです。
特に、複数の物件を所有していると、外的要因（災害や環境変化）による影響を抑える効果があります。
また時期をずらして複数購入することで、例えば１件目の収益で２件目のローン返済ができたり、１件目の売却益を２件目の頭金にしてローンを抑えたりするなど、運用の幅が広がります。
このようなメリットがある区分マンション投資ですが、一言でまとめると相対的に「ローリスク」での運用が可能であることが言えるでしょう。
区分マンションのデメリット
一方でデメリットには以下のものが挙げられます。
- 利回りが低い
- 物件の管理の権限が限定的
- 土地の所有がほとんどできない
まず最も気になるのは、他の物件の種類と比べると利回りが低いことです。
また、物件の管理の権限が限定的で、共用部分のメンテナンスは管理組合で決定しなければ行うことができません。
さらには管理費や修繕積立金の金額も管理組合で決まるため、意図せずに上がることも想定されます。
土地に関しても同様で、保有する区分マンションの面積に応じた権利は持つことはできますが、自由に使用することはできません。
このようなデメリットがあるので、区分マンションはローリスクですがローリターン。
そして管理の手間がかかりにくい反面、自由が効きづらいという制約があると考えられます。
区分マンションにも種類がある
ここまで区分マンションの特徴について解説してきましたが、実は区分マンションの中にも種類があります。
大きく分けると「ワンルーム」と「ファミリータイプ」の２つです。
簡単に特徴を解説すると、
「ワンルーム」は一人暮らし専用の物件タイプで、学生や20～30代の独身社会人、単身赴任者等をターゲットとします。
一方で「ファミリータイプ」は、夫婦、子どもを含めた家族等、数人で住む需要をターゲットにしています。
イメージとしてはこんな感じになります。
仮に投資対象を区分マンションに決めたとするならば、次のステップとして「ワンルーム」か「ファミリータイプ」かを選ぶことになるでしょう。
その際は、それぞれのメリット・デメリットを鑑みて決めるしかありませんが、詳しくは以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。
まとめ
最後に私なりの結論ですが、区分マンションは不動産投資において相対的にローリスク・ローリターンであると考えています。
しかし、サラリーマンが初めて不動産投資に取り組むのであれば、ローリスクであることこそが重要だと思います。
そういった意味で、最初は区分マンションが適していると言えそうです。
もし興味があれば、実際にセミナーに参加してみると良いでしょう。
ただし、よりリスクを負ったり、自分の労力を割いて、更なるリターンを求めるならば他の種類の物件を検討してみても良いかもしれません。
各種物件の特徴ついてもまとめていますので、よろしければご覧ください。
