不動産投資をやってみようかな…
でもどんな物件を購入すればいいかわからない…
最初は誰しもが持つ疑問かと思います。
いきなり１つの物件に決めるのはかなり困難なので、まずは条件の絞り込みからすると良いでしょう。
条件を絞り込む視点の１つとしては、物件の種類があります。
例えば、
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス／商業向けビル
等が挙げられますが、今回は「戸建て」の特徴について解説していきます。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
私がこれまでに得た知識・経験を元に解説をしていきたいと思います。
戸建て投資とは
戸建て投資とは、一軒家の住宅を賃貸として貸し出す投資のことです。
投資用物件として保有・貸し出す場合もあれば、転勤等で自宅を貸し出す場合もあるようです。
しかし、一軒家の貸出はマンションやアパートと比較して供給が少ない傾向にあるようです。
どうせ一軒家に済むならば、購入したものが良いという願望が影響している気がしますね。
戸建てのメリット
戸建てに投資するメリットは主に以下のものが挙げられます。
- 少額で始められる
- 利回りが高い（築古の場合）
- 土地の資産価値が担保される
- 入居期間が長い
- リフォームしやすい
- 月々の維持費用が安い
- 節税効果が高い
- 売却しやすい
戸建て投資は区分マンションと同様、比較的少額で始めることができます。
特に郊外の築古物件などでは数百万円〜物件を購入できてしまいます。
また、土地付きの資産として価値が担保されるほか、自分の裁量でリフォーム等の修繕を行うことができ、マンション等で必要な管理費用・修繕積立金といった月々の維持費用もかかりません。
加えて、戸建てはファミリー層がターゲットとなるため、一度入居すれば長い間住んでもらえるといった特徴もあります。
その他、価格がそれほど高くないことや、投資用だけではなく住宅用のニーズに応えられることから売却がしやすく出口もしっかりしています。
場合によっては、建物を壊して土地だけ売却するという方法も選択肢に入るでしょう。
これらの特徴を一言でまとめると「柔軟性」が戸建ての強みと考えています。
戸建てのデメリット
一方でデメリットには以下のものが挙げられます。
- 修繕費用が大きい
- 耐用年数が短い
- 固都税が高い
- 立地良くないことが多い
- 融資が受けにくい
戸建ての最も大きなデメリットは修繕費用が大きいことです。
これは単純に部屋が広く、修繕対象が多くなることと、木造は耐用年数が短く劣化が進みやすいためです。
特に部屋の広さに比例しやすいのが「原状回復費用」で退去時の修繕負担が大きくなりやすいでしょう。
理由としては「㎡単価」で、家賃収入は広さに完全に比例しませんが、原状回復費用等の修繕費用は概ね広さに比例するためです。
例えばこんなイメージです。
同様の理由で固都税（固定資産税と都市計画税）の負担も高くなりがちです。
その他一定の土地を有するため、駅から距離がある等、立地が良くないことが多いです（※戸建てはマンションほど立地の影響は受けませんが…）。
また、法定耐用年数が短いため、築古の戸建ては融資の審査に通りにくいことがあります。
戸建てのデメリットをまとめると、修繕を中心としたリスクとの付き合い方がポイントになってくるでしょう。
他の形態と比較すると…
ここでは、戸建て投資を他の形態（区分マンション、アパート、一棟マンション）と比較するとどのような特徴があるか考えてみましょう。
戸建ては１つの建物に対し、１世帯の入居者が入るので、その面では区分マンションに似ています。
物件価格も一番近いと言って良いでしょう。
一方で、土地が付いていること、管理の裁量が大きいことを考えると、アパートや一棟マンションに近い特徴も持っています。
ある意味ハイブリッド型と考えることもできそうですね。
まとめ
戸建て投資は比較的少額で始められ、特に築古である場合は高い利回りを狙うこともできます。
一方で、修繕・リフォームが前提になることが多く、その負担額も大きいため、その分野の知識や経験を持っておく必要があります。
また物件の特徴からは、どちらかと言うと都心ではなく郊外で検討する場合に有効だと思います。
注意すべき点としては、類似する競合物件少ないため、比較検討が難しい側面があることです。
そのため、おかしな物件を掴まされないように注意しなければなりません。
以上のようなことを考えると、十分に知識を持っていないと難しいかもしれませんね。
なので、まずは色々な知識を得るということから始めてみるといいでしょう。
「戸建て以外の選択肢も考えてみたい」という方は、よろしければこちらも参考にしてみてください。
