不動産投資をやってみたい！
けれども色々とリスクが気になってしまう…
実は私も同じ悩みを抱えていました。
この悩みの解決方法は、リスクをしっかりと理解をした上で、受け入れられるか判断することだと思います。
そこで今回は、不動産投資における「金利上昇リスク」に焦点を当てて解説をしていきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
この記事では、一投資家としての視点から解説していければと思います。
金利上昇リスクとは？
不動産投資では多くの場合、ローンを組んで物件を購入し、家賃収入を得ます。
そしてローンの返済や、諸費用を家賃収入から支払う仕組みになっています。
金利上昇リスクとは、金利が上昇することで、利息を含めたローン返済額が増えてしまうことを指します。
場合によっては、家賃収入だけではローン返済が困難になることもあり、自己資金での補填が必要になると考えると、気をつけなければならないリスクです。
金利が返済額に与える影響
実際に金利が上がってしまうとどうなるのか？
簡単な例を挙げて確認してみましょう。
今回は３パターンの金利（1.64％、2.00％、3.00％）で計算をしてみました。
※借入金額：2,500万円、返済期間35年で試算
金利が上がれば当然、月々の返済額と返済総額は増えてしまいます。
1.64％→3.00％となった時を比べてみると、月々の返済額は約18,000円の増加、返済総額は約750万円の増加となります。
こうして見てみると、金利の影響は無視できないものだと感じますね。
ちなみに金利変動の影響は、以下のスプレッドシートで簡単に計算できますので、よろしければご活用ください（※無料です）。
金利上昇の対策は不要？
ここまで金利上昇のリスクを説明しました。
しかし私は、金利上昇の対策はそれほど重要ではないと考えています。
その理由は大きく２つあります。
- 金利上昇には猶予がある
- 金利が上がる時は物件価格も上がる
１つずつ詳しく解説していきますね。
金利上昇には猶予がある
ローン金利の上昇に対しては「５年ルールと125％ルール」という制限を設けている銀行がほとんどです。
【５年ルール】
金利が上がっても５年間は直前の元利均等返済額を維持する。【125％ルール】
返済額を増加させる場合に直前の125%までを上限とする。※支払いの猶予があるだけで、金利上昇分の利息を支払わなくて良いわけではないので要注意。
このルールにより金利が上昇したとしても、月々のローン返済額へ反映されるまでには、「期間と増加額」の両面で猶予があります。
この後解説しますが、この猶予の間に手を打てばいいのです。
ただし、一部の銀行ではこのルールを適用していないので注意しましょう。
金利が上がる時は物件価格も上がる
金利が上がる時はどんな時かを考えてみましょう。
基本的に金利が上がるのは、好景気・インフレ時です。
このような時は、
- 物件価格上昇
- 家賃収入上昇
- 自身の給与増
- 金融資産の値上がり
といったようなことも同時に起こる可能性が高いです。
金利が上昇しても、家賃収入が上がっていればローンの返済は問題ありませんし、物件価格が上がっていれば売却してローンを返してしまっても良いでしょう。
また、自身の給与増、金融資産の値上がりから得られる資金を返済に当てることもできます。
このようなことから、金利上昇がローン返済額に影響するまでの猶予期間に、正しく対応すれば「金利上昇リスク」はそれほど大きな問題ではないと思っています。
それでも不安な方向けの対策
そうは言っても、やはりローン返済額が増えることが不安な方はいらっしゃるでしょう。
そういった方の対策は、ありきたりですが以下の２つです。
- 繰上返済を進める
- 余裕資金の確保
１つ目は、普段から繰上返済を進めておき、毎月の返済額を減らしておくことです。
ローンの元本が減れば、金利上昇の影響も小さくできるので、リスクを抑えることが出来ます。
そしてもう１つは、余裕資金を確保しておくことです。
金利が上昇した際に、一気にローンを返せるようにしておくことで安心できるでしょう。
固定金利はおすすめしない！
よく金利上昇リスクへの対策として、固定金利を活用することが紹介されていますが、私はおすすめしません。
理由は大きく２つあります。
- 変動金利より金利が高い
- 繰上返済をする際に違約金（手数料）が必要
ベースとなる金利が変動金利よりも高いので、リスクを抑えるための費用対効果としては悪いと考えています。
また固定金利の場合、繰上返済をする際に違約金（手数料）が必要になることがほとんどです。
変動金利ならば多くの場合で必要ありませんので、どうせなら繰上返済を進めてリスクを軽減した方が良いでしょう。
まとめ
不動産投資における金利上昇リスクについて解説してきました。
私は個人的にこのリスクはそれほど重要ではないと考えています。
それよりも他のリスクに目を向けた方が良いでしょう。
ただし、勘違いしてはいけないのはローンを組む際は「金利が低い」方が良いということです。
当然、なるべく金利を抑えてローンを組んだ方が収益は良くなります。
私は現在1.64％の金利でローンを組んでいますが、不動産業者の力あってのことです。
気になる方はまずはセミナーに参加してみると良いでしょう。
不動産投資は借入がポイントになってきますので、金利とは上手く付き合っていきましょう。
以上、金利上昇リスクの解説でした。
