不動産投資をやってみたい！
けれども色々とリスクが気になってしまう…
実は私も同じ悩みを抱えていました。
この悩みの解決方法は、リスクをしっかりと理解をした上で、受け入れられるか判断することだと思います。
そこで今回は、不動産投資における「空室リスク」に焦点を当てて、どのようなリスクがあるのか、そしてその対策について解説していきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
この記事では、一投資家としての視点から解説していければと思います。
空室リスクとは？
不動産投資では多くの場合、ローンを組んで物件を購入し、家賃収入を得ます。
そしてローンの返済や、諸費用を家賃収入から支払う仕組みになっています。
しかし、保有する物件が空室となってしまうと、当然家賃収入は入ってこなくなります。
すると、その間のローン返済、管理費、修繕積立金、管理手数料等を自分の資金から持ち出す必要があります。
このような支出が発生する可能性があることを「空室リスク」を呼びます。
空室を発生させない対策
先ほど空室リスクについて説明しましたが、もちろんできることなら空室が発生しないようにしたいものです。
そこで空室を発生させないための対策をいくつか挙げておきます。
- 立地の良い物件を選ぶ
- 入居率の高い賃貸管理会社を選ぶ
それぞれもう少し解説していきますね。
立地の良い物件を選ぶ
空室を発生させないためには、賃貸需要の高いエリアの物件を選ぶ必要があります。
賃貸需要が高いエリアは一般的に以下のように言われています。
- 都心部（特に都心５区）
- 人気駅（ターミナル駅）
- 駅近（徒歩分数が短い）
都心５区とは「千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区」のことですが、東京の中心で商業施設やオフィスが数多くある地域では賃貸需要も高くなります。
そして、これらのエリアに通いやすいターミナル駅等も賃貸の人気が出やすくなります。
そして最後に重要となるのが駅からの距離です。
やはり駅からの徒歩分数が短いほど人気が高くなります。
理由としては、当然駅から近いほうが便利だからなのですが、駅に近い物件ほど供給数に限りがあることもポイントです。
以下の図で示していますが、駅から徒歩５分の物件と徒歩１０分の物件では、距離は
２倍ですが、その面積は４倍になります。
単純に「面積＝物件の供給数」と仮定すれば、駅から遠くなるほど競合する物件が多くなるということです。
これが駅から近い物件の人気が高くなりやすい理由になります。
ただし、一方で立地の良い物件は、購入時の価格も高くなりがちなので、バランスの見極めは重要ですね。
入居率の高い賃貸管理会社を選ぶ
一般に退去が決まってから、実際に借主が部屋を出るまでには１〜２ヶ月の猶予があります。
この間に次の賃貸が決まってしまえば、空室は発生しないことになります。
そこで短期間で賃貸を決めるためにも、借主を付けるノウハウに長けている賃貸管理会社を選ぶことが重要になります。
中には、空室の期間は管理手数料を取らない業者もあり、そのような場合は賃貸管理会社にとっても収入が途絶えることとなるので、温度感高く対応してもらえる可能性が高いでしょう。
空室が発生した時の対策
ここまで空室を発生させない対策について解説してきましたが、それでも空室が発生してしまうことはあるでしょう。
そのような時に備えて、家賃の２〜３ヶ月分くらいは自己資金の余裕を持っておきたいところです。
焦って決めようとすればするほど、家賃を下げなければならなくなったりもします。
これは不動産投資に限らず、投資全般に言えることなのですが、余裕がないほど損を出す可能性が高くなります。
そして投資において重要なことは「続けること」です。
途中で投資自体を断念することにならないためにも、空室リスクを予想して十分な余裕資金を持っておきましょう。
どうしても空室リスクが不安なら
どうしても空室リスクが不安で、それを払拭したいならば「サブリース」という方法もあります。
サブリースとは、オーナーからサブリース会社が物件を借り上げ、その代わりに本来の家賃の80〜90％位をオーナーが得る仕組みのことです。
この仕組みでは、サブリース会社へ貸している契約なので、入居者が居ても居なくてもオーナーは収入を得ることができます。
しかし、その代わりのデメリットになるのが手数料です。
家賃保証のない集金代行と比べると、多くの手数料を支払うことになります。
- サブリース：家賃の10〜20%程度
- 集金代行 ：家賃の3〜5%程度
ある程度ちゃんと入居者が付く物件であれば、サブリースの手数料負担の方が重くなってしまいます。
そして、サブリースの方が得になるような物件であれば、本来購入すべきではないと個人的には思いますので、この仕組みを使うのはおすすめできません。
提案している物件に自信のある業者であれば、サブリースを勧められることはほとんどないので、どうしても不安な場合もよく考えて使うようにしましょう。
まとめ
不動産投資における空室リスクはかなり重要度が高いリスクの１つです。
そして半分以上は物件を購入する際にかかっていると言っても過言ではありません。
もちろん購入後のフォローも必要になりますので、その両面をしっかりと考えた上で、付き合う不動産投資業者を選ぶべきでしょう。
しかし、素人にはそれが難しかったりします。
私もかなり悩みましたし、数多くのセミナーに参加もしてみました。
その時に感じたことをまとめた記事もありますので、よろしければ参考にしてみてください。
リスクをしっかりとケアできれば、不動産は悪くない投資だと思うので、しっかりと理解して向き合っていきましょう。
以上、空室リスクの解説でした。
