不動産投資をやってみたい！
けれども色々とリスクが気になってしまう…
実は私も同じ悩みを抱えていました。
この悩みの解決方法は、リスクをしっかりと理解をした上で、軽減するための手を打つことだと思います。
そこで今回は、不動産投資における「家賃下落リスク」に焦点を当てて、その要因と対策について解説していきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
この記事では、一投資家としての視点から解説していければと思います。
家賃下落リスクとは
不動産投資では多くの場合、ローンを組んで物件を購入し、家賃収入を得ます。
そしてローンの返済や、諸費用を家賃収入から支払う仕組みになっています。
東京都内のマンションを購入した場合、購入直後の収支はおおよそプラスマイナス０に近いですが、家賃収入が減ってしまうと収益が悪化してしまいます。
この家賃収入が減ることによって収益が悪化してしまう懸念を「家賃下落リスク」と言います。
家賃下落の要因と対策
家賃が下落する要因として、以下のものが代表的な例として挙げられます。
- 建物の経年劣化
- 賃貸需要の減少（人口減）
- 物件供給増による競争
対策も含めて、１つずつ解説していきます。
建物の経年劣化
１つ目は建物の経年劣化です。
借り手の立場であれば、誰しも新しいものの方が良いですよね。
そのため、家賃は新築時から徐々に下がっていく傾向にあります。
この経年劣化による家賃下落は、基本的には築年数に比例し、大まかな下落幅は以下のデータで把握できます。
築10年くらいまでは、家賃の下落率がやや高く、それ以降下落率は段々と緩やかになっていきます。
築20年を超えてくるとほとんど下がらなくなってきますが、これは建物は経年劣化があっても土地の価値は劣化しないためでしょう。
経年劣化による家賃下落の対策としては、
- ある程度家賃が下落した後（築15年〜20年）の物件を買う
- 管理をしっかりと行う
- 家賃が大きく下がる前に売却する
といったことが考えられるでしょう。
家賃の下落を懸念するならば、新築・築浅の物件は避けておくべきかもしれません。
一方で、新築・築浅の物件でも、家賃が大きく下がる前に売却してしまうという戦略もありますので、そこは好みやバランスの問題でしょう。
賃貸需要の減少（人口減）
２つ目の要因は、賃貸需要の減少です。
特に人口が減っていく地域では、物件の魅力とは別の影響で賃貸需要が減っていってしまうため要注意でしょう。
対策としては、賃貸需要が高い（今後も減少しづらい）エリアを選ぶことです。
私は、長期的（10年以上）に見て人口が減らない可能性があるのは、ほぼ東京23区と言っても過言ではないと考えています。
また物件の購入時に、周辺家賃と比較して適正な範囲となっていることも判断材料の１つです。
物件供給増による競争
３つ目の要因は、物件供給増による価格競争の発生です。
賃貸需要が伸びていても、それ以上に新しい物件の供給が増えていると、古い物件の家賃は下落していきます。
最近は都心から少し距離のある郊外で、マンション供給が増えてきているようです。
反対に都心は供給できる土地が限られているので、中古マンションを購入するならば狙い目かもしれません。
また、駅近の物件であれば競争に有利に働くことがあります。
以下の図で示していますが、駅に近い物件ほど供給数に限りがあるためです。
例えば、駅から徒歩５分の物件と徒歩１０分の物件では、距離は２倍ですが、その面積は４倍になります。
単純に「面積＝物件の供給数」と仮定すれば、駅から近いほど競合する物件が少なくなるということです。
結論として、家賃下落リスクを減らすならば、
- 築15年以降の物件
- 東京都心（人口が減らないエリア）の物件
- 駅近物件
この辺りを狙ってみるといいかもしれません。
私が実際に購入した物件も、この３つの条件はある程度満たしています。
家賃が上がる場合も
ここまで家賃の下落について話をしてきましたが、反対に家賃が上がるケースも存在します。
その代表的な例は、再開発等によって地価が上昇する場合です。
地価が上昇する＝その場所の人気が上がることでもありますので、賃貸需要が増え、自然と家賃も上昇していきます。
例えば、武蔵小杉のあるマンションの家賃推移を見てみましょう。
今でこそ、住みたい街として有名な武蔵小杉ですが、昔はほとんど知られていませんでした。
2003年くらいから徐々に再開発が始まり、実際に2005年から2016年の10年間で地価は2.2倍に跳ね上がりました（※地価公示より）。
このような背景を元に、マンションの家賃も右肩上がりに上昇していった事例ですね。
最近では高輪ゲートウェイ駅の開業等が話題ですが、こういった再開発に巡り合えば大きな利益を得るチャンスがあります。
まとめ
家賃下落リスクについて解説してきましたが、考え方として「建物（内装）」と「土地」 の２つに分けるとわかりやすいかもしれません。
「建物（内装）」の部分はどんなものでも経年劣化は避けられません。
そのため、基本的には家賃は下がっていく傾向にあります。
一方で「土地」 の価値は年月の影響ではなく、需給の影響が大きいです。
土地の価値を見抜くのも簡単ではありませんが、価値低下の可能性が低い立地くらいならなんとなく考えることができるでしょう。
土地の価値が下がりそうな物件には、基本的に手を出さない方が良いと思います。
とは言え、素人では情報不足が否めませんので、そんな時はプロの力を借りてみるのも良いでしょう。
実際に私が参加した不動産投資セミナーをまとめているので、よろしければ参考にしてみてください。
リスクをしっかりとケアできれば、不動産は悪くない投資だと思うので、しっかりと理解して向き合っていきましょう。
以上、家賃下落リスクの解説でした。
