不動産投資の繰上返済をする際に考えること、
それは２種類の繰上返済方法「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」のどっちを選ぶべきか？です。
ネット上の情報を見ていると、それぞれの特徴の解説に留まっていて、どちらが良いのかまで言及していないことがほとんどです。
しかし、私は明確な答えをもっているつもりですので（※あくまでも個人的にですが…）、その部分を解説していきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、30歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
ちなみに、金利1.64％で約2,500万円のローンを組んでおり、ほんのちょっとですが繰上返済をやってみた経験を踏まえつつ解説していきたいと思います。
２種類の繰上返済方法
繰上返済とは、ローンを組んだ際に取り決められる「毎月の返済額」とは別に借入金の返済を行うことを指します。
通常の返済と比較して早期に「元本」を減らすことにより「利息分」の返済を減らし、結果として「ローン支払総額」を減らす効果があります。
そして、この繰上返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類の方法が存在します。
まずはそれぞれの方法の特徴について抑えておきましょう。
返済期間短縮型の特徴
先に返済期間短縮型の特徴から見ていきます。
返済期間短縮型とは、繰上返済後も月々の返済額を変えず、完済までの期間を短くする方法のことです。
定年まで等、完済時期の目標がある場合はこの方法を活用して返済期間を調整すると良いでしょう。
ただし反対に、毎月の返済額には変化がありませんので、繰上返済の効果を感じることができるのは、完済した時となることには注意が必要です。
返済額軽減型の特徴
次に返済額軽減型の特徴を見ていきます。
返済額軽減型とは、繰上返済後の返済期間はそのままで、月々の返済額を減らす方法のことです。
今度は月々の返済額を減らす効果があるので、毎月の収支に余裕をもたせることができます。
繰上返済を実施した翌月からその効果を感じることができるのが返済額軽減型の良いところとも言えそうですね。
ローン支払総額削減効果が高い「返済期間短縮型」
ここからは実際に繰上返済を行った場合の、ローン支払総額の削減効果をシミュレーションしてみます。
今回は以下の条件で試算します。
- ローン残額 ：2,500万円
- 残り返済期間：30年（ボーナス払いなし）
- 金利 ：1.64％
- 繰上返済額 ：500万円
この時、繰上返済前の状況は以下のようになります。
ここから繰上返済を500万円行った場合、以下の効果が出ます。
返済期間短縮型では87ヶ月の返済期間短縮、返済額軽減型では毎月17,594円の返済額軽減の効果が得られました。
返済総額は繰上返済による500万円の元本減少に加え、利息削減効果によっても大きく減っています。
そして利息削減効果は、返済期間短縮型で265万円、返済額軽減型で133万円と返済期間短縮型の方が大きいという結果になりました。
これが「返済期間短縮型」の方がローン支払総額削減効果が高いと言われる理由です。
おすすめは「返済額軽減型」
先ほど「返済期間短縮型」の方がローン支払総額削減効果が高いと説明しました。
しかし、これは間違いです。
実は繰上返済による利息削減効果は、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらも同等です。
では何故そのようなことが言えるのか？
先ほどのシミュレーションにおいて「返済期間短縮型」の方が利息削減効果が高かったのにはカラクリがあるのです。
そのカラクリとは、単純に繰上返済実施後の月々の返済額が「返済額軽減型」より「返済期間短縮型」の方が多く、元本の減るスピードが早いということです。
仮に「返済額軽減型」を選んで繰上返済をしたとしても、翌月以降の「返済額が減った分」を毎月繰上返済すると、結果として「返済期間短縮型」と同じ利息削減効果が得られます。
このように考えると、「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」の利息削減効果は同等ですが、「返済額軽減型」の方が後々柔軟に対応できる分有利と言えます。
まとめ
繰上返済において「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」では、「返済額軽減型」の方が有利です。
その理由は、月々の返済額を減らしておくことで、その後の自身の状況に応じて柔軟に対応できるからです。
繰上返済の方法で迷ったら、まず「返済額軽減型」を選んで、未来の自分に選択肢を残しておくようにしましょう。
ただし、今回の私がお伝えした方法は、繰上返済の手数料が無料であることを前提としていますので、手数料が有料である場合はまた違う考え方となることをご了承ください。
以上、繰上返済方法についての解説でした。
