不動産投資をやってみたい！
けれども色々とリスクが気になってしまう…
実は私も同じ悩みを抱えていました。
この悩みの解決方法は、リスクをしっかりと理解をした上で、受け入れられるか判断することだと思います。
そこで今回は、不動産投資における「修繕リスク」に焦点を当てて、どのようなリスクがあるのか解説していきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
この記事では、一投資家としての視点から解説していければと思います。
修繕リスクとは？
不動産投資では、保有物件における設備の故障や劣化が発生した際にそれを修繕する必要があります。
そしてその費用は基本的に物件の持ち主が負担しなければなりません。
また修繕費用の特徴として、設備の故障や劣化が起きる都度、つまりは不定期に発生するということもあります。
このように突発的に修繕費用が発生する可能性があることを「修繕リスク」と言います。
想定される修繕の種類
この記事では、区分マンションを保有している場合について解説をしていきます。
それでは想定される修繕には、具体的にどのようなものがあるのか見ていきましょう。
区分マンションにおいて発生する修繕は、大きく「共用部分」と「専有部分」の２つに分けることができます。
まずはこの２つについて簡単に説明しておきます。
共用部分の修繕
まずは「共用部分の修繕」についてです。
「共用部分の修繕」には主に、屋根、外壁などの建物本体及び、エントランス、廊下、階段、機械設備等が該当します。
一般的に10年～15年に１度のペースで修繕が必要になってきますが、修繕費用は区分所有者が毎月拠出している「修繕積立金」から支払われます。
そのため「共用部分の修繕」については、それほど気にする必要はないでしょう。
専有部分の修繕
一方で「専有部分の修繕」についてですが、こちらは物件の持ち主が負担することがほとんどです。
エアコンや給湯器、換気扇等の部屋に備え付けてある各種設備の修繕・交換の対応をしなければなりません。
また、賃貸人が退去した場合の原状回復も、持ち主が負担する修繕に該当します（※敷金等から拠出することもあります）。
区分マンションを保有している場合は、主にこの「専有部分の修繕」が費用負担が発生するリスクになります。
設備の修繕・交換に発生する費用
それでは「専有部分の修繕」に一体いくらかかるのか？を見ていきましょう。
設備故障の際、設備を新しいものに交換してしまう場合がMAXの費用となります。
そのため、ここでは代表的な設備の交換にかかる費用を用意してみました。
大きなもので、エアコンや給湯器で大体10万円くらいです。
しかし、これらの費用は一度対応してしまえば、毎年かかるものではありません。
参考までにローン期間35年とした場合に、返済までに想定される修繕費用も算出しています。
結果は133.35万円となりましたが、１年間に直すと約4万円です。
もちろん突発的に発生するものなので波はありますが、ならすとこのくらいだと思っておけば良いでしょう。
修繕リスクへの対策
修繕は長い目で見ると確実に発生することになりますので、ある程度の対策を考えておく必要があります。
対策の例として挙げられるのは２つです。
- 毎月少しずつ資金を貯めておく
- 修繕保証付の管理プランを選ぶ
１つ目はありきたりですが、毎月少しずつ資金を貯めておくことです。
先ほど必要な額の目安を出しましたが「3,000〜5,000円／月」くらい貯めておけると安心できるでしょう。
また中には、修繕費を管理会社が負担する管理プランというものも存在します。
例えば「GA technologies（RENOSY) 
」には、「約10,000円／月」で通常の賃貸管理に加えて、設備の修理・交換費用を負担してもらえるプランがあります。
大体、賃貸管理の手数料は「3,000〜5,000円／月」くらいが相場ですので、残りの部分が設備の修繕費に充てられるというイメージでしょう。
そう考えるとやや割高感がありますので、個人的にはあまりおすすめはしませんが、不安がある方は安心を買うと考えて検討してみるといいかもしれませんね。
まとめ
区分マンションにおける修繕で所有者が直接負担するのは、基本的には「専有部分」の修繕にかかる費用です。
この費用は、形はそれぞれながら必ずいつか発生するものです。
そのため、不動産投資を始めるにあたっては意識しておかなければなりません。
とは言え、特に退去者が出た時の「原状回復費用」等は、オーナーの負担だったり、賃貸管理会社が負担してくれたりと、業者によって様々だったりします。
例えば私が物件を購入した「Ｊ．Ｐ．Ｒｅｔｕｒｎｓ 
」では、「原状回復費用」を全額負担してもらえるので、自分の負担はありません。
このような業者ごとに異なる管理の特徴は、実際に詳しく話を聞いてみないと中々わかるものでありません。
気になる方は、ぜひ一度直接話を聞いてみましょう。
ちなみに、私が参加したことのあるセミナーをまとめた記事があるので、よろしければ参考にしてみてください。
以上、修繕リスクの解説でした。
