不動産投資に興味がある！
でもどんな投資なのかはよくわからない…
きっと誰もが一度はたどる道だと思います。
実際に私自身もそうでしたので安心してください。
そういった実体験を踏まえて、私が不動産投資を始めるまでに学んだことをまとめてみました。
なおこの記事は、基本的かつ概要的な内容になっています。
より詳しく知りたい部分については、各リンク記事を読み進めていただければ幸いです。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
これまでに得た知識や、実際に経験したことを含めて解説していければと思っています。
不動産投資の仕組み
まず始めに不動産投資とは、「不動産を購入後、第三者に貸し出し、その家賃を収入として受け取る投資」です。
上記は主に「インカムゲイン」の説明ですが、これの他に不動産の売却によって得られる「キャピタルゲイン」もあります。
インカムゲイン
不動産物件を「購入→賃貸」することで、毎月の家賃により得られる収入。随時発生する礼金や更新料も含まれる。キャピタルゲイン
不動産物件を売却することで、購入時との差額により得られる利益
この内、どちらかというと基本となる家賃からの収入について簡単に解説しておきます。
家賃から収入が得られる仕組み
不動産投資では物件を購入する場合、ローンを組んで物件を購入することがほとんどです。
そのため、家賃収入から諸経費と銀行へのローン返済額を引いたものが収入となります。
「家賃収入」と「諸経費＋ローン返済額」を比較して、「家賃収入」の方が多ければ、月々のキャッシュフローは黒字。
反対に「諸経費＋ローン返済額」の方が多ければ、月々のキャッシュフローは赤字となるため注意が必要です。
詳しくは以下の記事を参考にしてください。
不動産投資のメリットとリスク
次に不動産投資のメリットとリスクについて触れておきます。
一般的にイメージされる金融資産への投資と比べると少し特殊な部分もあるので、理解しておいて損はないでしょう。
４つのメリット
まずメリットについてですが、大きく４つあります。
- 年金対策になる
- インフレ対策になる
- 生命保険・がん保険代わりになる
- 所得税の節税ができる
実はこれ以外にもメリットはありますが、上記は不動産投資セミナー等で常に言われている内容になります。
ちなみに「１・２」は現金以外で資産形成をするメリットなので、他の投資にも言えることでしょう。
一方で、「３・４」は不動産投資ならではかもしれません。
保険や税金まで関係してくるところは少し難しいので、よろしければリンク記事も読んでみてください。
５つのリスク
一方で不動産投資のリスクは 、大きく５つが挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
簡単にまとめると、家賃収入に影響する「空室リスク・家賃下落リスク」とローンの返済に影響する「金利上昇リスク」は毎月の収支に直結します。
一方で、物件の劣化・破損によって起きる「修繕リスク・災害リスク」は突然発生する上に金額負担が大きくなる可能性があります。
リスクについて重要なことは、どの程度の発生可能性があって、その場合の負担がどのくらいになるかを理解しておくことです。
その上で対策を講じておくことができれば、不動産投資の失敗を防ぐことができます。
ちなみに細かいことは以下の記事にまとめています。
金融資産への投資と比べると…
ここまでに紹介したメリットとリスクは、ありきたりと言えばありきたりです。
私は金融資産への投資（株式投資がメイン）もしていますので、それと比べた場合の不動産投資のメリット・デメリットについても見ておきたいと思います。
不動産投資を金融資産への投資を比べた際のメリット・デメリットはそれぞれ２つずつあります。
【メリット】
・融資を受けられる
・相続税、贈与税の節税になる
【デメリット】
・流動性が低い
・価格が不透明である
不動産投資の最大の特徴は「個人が融資を受けられる」ところにあると思います。
金融資産への投資ではこれはほぼ無理で、不動産投資は元手が少なくとも始められるため資金効率が良い（レバレッジが効く）とされています。
一方で私にとって不動産投資の最大のリスクは「価格の不透明性」です。
不動産は取引市場が存在せず、１対１の相対取引で売買が行われることからある種「言い値」に近くなってしまう側面も持っています。
したがって市場で広く公開されている株式等の金融資産と比べると、不動産は価格に透明性がありません。
そのため「騙される」という声も跡を絶たないのでしょうね。
対策としては１人の営業マンの言うことを鵜呑みにしないこと、複数の不動産業者を比較することです。
後ほど、私が参加した不動産投資セミナーも紹介するので、そちらも参考にしてみてください。
また今回触れなかったメリット・デメリットについては以下の記事をご覧ください。
不動産投資の種類
不動産投資の物件にはいくつか種類があります。
簡単に分類すると以下のような感じです。
- 区分マンション
- 一棟マンション
- アパート
- 戸建て
- オフィス／商業向けビル
そしてそれぞれに新築物件と中古物件が存在します。
そのためこれらを組み合わせると、合計１０パターンになります。
物件を選んでいく段階では、まずこの中でどのパターンにするかから考えていくと悩まずに済むかもしれません。
ちなみに私が保有しているのは「区分マンション」です。
区分マンションの特徴としては以下のものが挙げられます。
- 少ない自己資金で始められる
- 融資が出やすい
- 管理の手間がかからない
- 複数所有しやすい（分散が効く）
- 売却がしやすい
- 利回りが低い
- 物件の管理の権限が限定的
- 土地の所有がほとんどできない
メリット・デメリットどちらもありますが、簡単にまとめると、
区分マンションはローリスクですがローリターン、そして管理の手間がかかりにくい反面、自由が効きづらいといった特徴があると言えるでしょう。
詳細や他の種類の物件については以下の記事で解説しています。
私の不動産投資経験
私は2021年3月に区分マンションを購入して不動産投資をスタートしました。
不動産投資を始めた理由は大きく３つです。
- 分散投資の一環
- 自己資金をあまり必要としない
- 保険の代わり
これまで株式投資を中心に資産運用をしてきましたが、資産の分散の幅を広げてみようと考えた中で興味を持ちました。
不動産投資は融資を受けられるため、既存で取り組んでいる株式投資と並行して進められるのも良かったですし、
私は保険に入っていなかったので、ローンを組む際に入る「団体信用生命保険」で死亡保障・がん保障がつけられるのもメリットと考えました。
ちなみに実際に購入した物件の条件はこんな感じです。
- 物件価格 ：2,460万円
- 頭金 ：10万円
- ローン金利：1.64％
- 立地 ：JR五反田駅４分
- 間取り ：１K、約２１㎡
- 築年数 ：築１７年
- 家賃 ：92,000円
- 月々の収支：約▲1,700円
正直、胸を張って良い条件だとは言えませんが、山手線の内側ではあるので安定しているのかなとは思っています。
また運用を始めてみて、毎月の収支実績もまとめていますので、興味のある方はご覧ください。
不動産投資を始めるには
不動産投資を始めるには、私のような一般的なサラリーマンであれば、不動産投資業者から紹介を受けるのが早いでしょう。
ただし１社だけの情報を鵜呑みにするのは危険なので、複数の業者から話を聞いて比較してみることをおすすめします。
実際に私も、全部で以下６社のセミナーや個別面談に参加した経験があります。
ここからはあくまでも個人的な意見となりますが、セミナーや個別面談に参加してみた結果を３つの指標でまとめてみました。
この中でどれを優先するかは個人の好みになると思いますが、私は物件価格（価値に見合っていること）を重視しています。
そういった意味で、
の３社が１歩前に出ているかなと考えています。
また、物件を購入した後の「管理」や将来的な「売却」まで考えると、知識のある担当者と付き合うことが重要です。
結果として私は、営業マンの質で群を抜いていた「J.P.RETURNS」で不動産投資をすることにしました。
なお、各社の詳細は以下の記事からご覧いただけます。
まとめ
不動産投資に関するネット上の情報は偏っていることが多く、業者の中にも怪しい人は潜んでいます。
そういった情報に騙されないためにも、最低限の知識は持っておく方が良いでしょう。
今回は不動産投資の基本知識について解説をしてきましたが、これくらいの内容は不動産投資を始めるまでに理解しておいて損はないと思います。
またこの記事は、あくまでも概要的な内容なので、リンク記事も含めてお目通しいただければ幸いです。
以上、最後までお読みいただきありがとうございました。
