不動産投資に興味がある！
でもどの不動産投資会社を選べば良いのかわからない…
実は私も同じ悩みを持っていて、解消のために多くの不動産投資会社から話を聞きました。
今回はその内、不動産投資会社「FJネクスト」のセミナーに参加した時の経験と感想を、紹介していきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、30歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
実際の経験も踏まえて、リアルな情報をお伝えできればと思っています。
FJネクストの概要
まずは今回セミナーに参加してきた、「FJネクスト」の企業概要を抑えておきます。
「FJネクスト」は創業40周年で、現在は東証一部に上場している不動産投資業界の大手です。
取り扱い物件は自社の「ガーラマンションシリーズ」で、新築・中古ともに扱っていますが、新築に力を入れています。
自社で新築マンションの「企画→開発→販売」と一気通貫で行なっている点は大きな特徴と言えるでしょう。
地域は都心５区を中心に、東京都と横浜市・川崎市に展開しています。
また、物件の販売から賃貸管理まで行なっている点は、他社と変わらずですが、管理戸数は多い方ではないかと思います。
セミナーの内容
次に実際にセミナーの内容に入っていきます。
主に話を聞いたのは４点です。
- 不動産投資のメリット
- 利回りについて
- 新築と中古の比較
- 不動産投資のリスク
それぞれ簡単に紹介していきます。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットについては、主に以下のことを挙げていました。
- 老後に向けた資産形成
- 安定的な運用
- 他人資本の活用
- 団体信用保険
どれも不動産投資においては王道のメリットですね。
そこまで特筆すべき話はなかったように思います。
利回りについて
利回りについては、表面利回りと実質利回りの違いを説明された上で、「実質利回り」で考えるとのことでした。
そして、もう１つ面白いと感じたのは「イールドスプレッド」という用語です。
これは私は初めて聞きました。
簡単に内容を説明すると…
イールドスプレッドとは、運用利回りと調達金利との差額のことです。
計算上はこのイールドスプレッド分が、不動産投資によって得られる利益と考えることができます。
このイールドスプレッドが大きいのが不動産投資の特徴で、ローンを組んでの投資が成立する理由ですね。
新築と中古の比較
次に新築と中古の比較についてですが、これは新築を勧める側の考え方を聞くことができました。
それぞれのメリットは以下の感じです。
【新築】
- 融資が有利（金利が低い）
- 最新の設備で人気が高い
- 出口戦略（売却）が考えやすい
【中古】
- 利回りが高い
- 好立地の既存マンションの希少性が高い
新築のメリットは、相対的に融資が有利になることと、売却時もそれほど築年数が進んでいないため、比較的容易であることです。
中古のメリットは、一般的に言われているものですね。
不動産投資のリスク
最後に不動産投資のリスクについて説明がありました。
内容としては、
- 空室、家賃下落リスク
- 金利、ローン支払額の変動可能性
- 物件価格の変動
- 設備の補修、交換
- 悪徳業者につかまるリスク
- 天災事変（主に地震）
といった、よく言われているものと大差なかったように思います。
参加してみた感想
「FJネクスト」の個別面談に参加してみて印象に残ったのは、やはり「新築」物件の話です。
スタンスとしては、新築推しで中古は否定的なので、これまで中古の話をメインに聞いてきた私にとっては新鮮でした。
確かに、出口戦略を考えるのであれば、新築のほうが売却しやすいので良いと感じました。
しかし、その分価格は高くなり、月々のキャッシュフローは悪いので、難しいところです。
私の感覚としては、中古の方がリターンは大きいのかなと思っています。
リターンが小さくとも、より安全を求めるのならば新築も考えるのもありかもしれません。
まとめ
今回はWEBセミナーだったので、自宅から気軽に参加できたので良かったです。
セミナー形式では、営業マンと対話する必要もないので、押し売り等を気にする必要はありません。
もちろん、セミナーで興味を持った場合は個別相談会に進むことができます。
個人的には「知見を広げる」という意味で参加してよかったと思っています。
参加費も当然無料なので、新築と中古を比較したい時には、一度話を聞いてみると面白いと思いますよ。
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