不動産投資をやってみようかな…
でもどんな物件を購入すればいいかわからない…
最初は誰しもが持つ疑問かと思います。
そこで今回は物件選びの指標の１つとなる、不動産投資における「利回り」について解説をしていきます。
少しでも参考になれば幸いです。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
物件を選ぶ際に考えたことや、実際の経験等も含めて解説していけたらと思います。
不動産投資の２種類の利回り
不動産投資の利回りを考える際には、まず２種類の利回りがあることを理解するところから始める必要があります。
その２種類の利回りとは「表面利回り」と「実質利回り」のことです。
【表面利回り】
単純に「年間家賃収入」を「物件購入価格」で割ったもので、簡易的に求めることができる。物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるかの指標。不動産業者はまず表面利回りを提示することが多い。
【実質利回り】
年間家賃収入と物件購入価格に加え、「年間のランニングコスト」や「購入時の諸費用」を加味して計算する。実際に手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを考える指標になる。
一口に利回りと言っても、それぞれが示す意味は異なりますので、それを理解して利回りを見ていくだけでもだいぶ違ってきます。
また投資をする際には、より実現収益に近い「実質利回り」を考えた方が良いでしょう。
反面「実質利回り」は計算方法が複雑なので、その辺りをこれから解説していきます。
表面利回りの計算方法
まずは表面利回りの計算方法からです。
表面利回りは簡易的に計算することが可能で、以下の式で求められます。
計算のイメージ的にはこんな感じです。
見ていただくとわかる通り、表面利回りは簡単に求めることができるでしょう。
そのため、数多くの物件を見る場合等、フィルターをかける際に使用すると便利だと思います。
実質利回りの計算方法
今度は実質利回りを見ていきます。
実質利回りの場合は、表面利回りの計算に「年間のランニングコスト」や「購入時の諸費用」を加味して計算します。
イメージ的にはこんな感じになります。
当然ながら表面利回りの時より利回りは低くなるものの、より現実的な収益率を反映していると言えます。
一方で実質利回りを活用する際の課題は、費用をどのように算出するかにあります。
ちなみに費用の主なものには以下のものが挙げられます。
【購入時諸費用】
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 仲介手数料
【年間費用】
- 管理手数料
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税、都市計画税
- 火災保険料、地震保険料
- 空室コスト
- 入居者募集費用
- 原状回復費用
- 設備修繕費用
このあたりの費用は、予想するしかないものも含んでいるため、正確な実質利回りを算出するのは結構難しかったりします。
そのため私の経験上ではありますが、これら費用の一部を省いた現実的な実質利回りが使われる場合があるように思います。
現実的な実質利回り
これまでいくつかの不動産業者の提案を受けてきましたが、実質利回りを正確に求めることは難しいため、
便宜上、毎月発生する費用（管理手数料、管理費、修繕積立金）だけを費用として実質利回りを算出していました。
確かに費用としてのウエイトは大きいので、表面利回りよりは役に立つ指標であると考えています。
イメージはこんな感じです。
しかし、この計算方法（特に考慮すべきコストの定義）は、法律や業界ルールではっきりと定義されていないため鵜呑みにはしないよう注意しましょう。
利回りを見る際の注意点
最後に利回りを見る際の注意点をお伝えしておきます。
私が重要だと考える２つを挙げてみました。
- 家賃収入は満室想定で計算されている
- 表面利回りだけを見ない
１つ目は家賃収入が満室想定で計算されていることです。
そのため、実際は収入が下振れして利回りが下がる可能性があることを認識しておく必要があります。
基本的に不動産業者等から提示される利回りは、下振れすることはあっても上振れすることはないと思っておくといいかもしれません。
もう１つは表面利回りだけを見ないことです。
ちょっとした事例を用意してみました。
２つの物件を比較すると、表面利回りは「物件②」の方が高くなっています。
しかし、（現実的な）実質利回りを見てみると「物件①」の方が高いです。
このような場合、実際に選ぶべきなのは「物件①」になりますが、表面利回りだけを見てしまうと誤った判断になってしまいます。
特に物件価格が安い場合にこのようなケースが発生しやすいので、表面利回りだけに騙されないように注意しましょう。
まとめ
ここまで利回りについて解説してきましたが、結論としては「実質利回り」で見るのが最も良いです。
しかし、完璧な「実質利回り」を算出することは困難でしょう。
そこで「現実的な実質利回り」を使っていくことになるかもしれません。
もし計算をしてみたい方は、個人的に使用しているスプレッドシートで自作したツール（無料）がありますので、よろしければご活用ください。
とはいえ覚えておいてほしいのは、一般的にどんな運用においても「利回りが高い＝リスクが高い」というのが通説です。
そのため「利回りが高いから良い」という訳ではないことを認識した上で、あくまでも物件選びに指標の１つとして利回りを活用いただければと思います。
以上、不動産投資における利回りについてでした！
