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【仕組みを理解しよう】不動産投資で相続税・贈与税は節税できるのか?

不動産投資で相続税と贈与税が節税できる!

 

ある程度の年齢になられた方へ不動産投資を勧める際の営業マンの決まり文句だったりします。

プレゼンをしている人のイラスト(男性)

しかし、本当に不動産投資で相続税・贈与税は節税できるのか?

 

果たして節税の効果はどの程度なのか?

 

このあたりをちゃんと理解せずに不動産投資に取り組むのは危険です。

 

そこで、不動産投資が節税になるケースやその金額の考え方を解説していきたいと思います。

 

【この記事の内容】

 

この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。

 

現在、中古区分マンションを1件保有して、不動産投資に取り組んでいます。

 

まだ相続は先の話になりそうですが、資産運用は長期的な視点も大切ということでまとめてみました。

 

不動産投資で相続税・贈与税は節税できるのか?

まずは結論からいきましょう。

 

ずばり、不動産投資で相続税と贈与税の節税はできます!

 

これは、現金を不動産に変えることにより、財産としての評価額が下がり、結果、相続税を引き下げる効果があるからです。

 

しかし、相続税には「基礎控除額」があるので、一定額までは税金はかかりません。

 

そのため、一定以上の遺産がある場合であることが節税効果を享受する前提条件となります。

 

そのあたりも含めて、これから解説していきます。

 

相続税の計算方法

まずは最初に相続税自体の計算方法から確認しておきましょう。

 

相続税は、亡くなった人の財産を相続する際にかかる税金です。

 

しかし、相続税には「基礎控除額」があり、課税対象となる遺産が「3,000万円 + 600万円 ✕ 法定相続人数」未満であれば税金はかかりません。

 

一方で遺産額が多い場合、課税対象となる遺産から「基礎控除額」を差し引いたものを「課税遺産総額」と呼び、ここに対して相続税を計算していきます。

 

計算のフローは以下のようになっており、法定相続人それぞれが相続する金額に対して税率を掛けていき、算出された税額を足し合わせたものが相続税の総額となります。

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ちなみに、税率は以下のようになっており、相続額が多いほど高くなる仕組みです。

法定相続分に
応ずる取得金額
税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

例えば、「法定相続分に応ずる取得金額」が1億円だった場合、相続税額は「1億円 ✕ 30% ー 700万円 = 2,300万円」となります。

 

本来は、もう少し細かい説明が必要なのですが、ここでは課税遺産総額が多いほど相続税が増えることを理解してもらえれば大丈夫です。

 

不動産の資産評価について

先ほど相続税の計算方法の中で、課税遺産総額が多いほど税額が増えるとお伝えしました。

 

言い換えれば、課税遺産総額が少ないほど相続税は減ることになります。

 

そこで重要になってくるのが不動産の評価額です。

 

ほとんどの場合において、相続税率を乗じる「評価額」が時価よりも低くなるため、不動産は相続税において有利になるとされています。

 

では、その理由を見ていきましょう。

 

以下の例は、1億円で土地と建物を購入した場合の「評価額」を表しています。

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土地の評価額

相続税を計算する上で土地は路線価で評価します。

 

路線価はおよそ時価の8割程度で、さらに投資目的で保有していて誰かに貸している場合、評価が約2割下がります。

 

つまり上記の例では、5,000万円で買った土地は相続税の評価上「5,000万円 ✕ 0.8 ✕ 0.8 = 3,200万円」程度になるということです。

 

建物の評価額

相続税を計算する上で、建物は固定資産税評価額で評価されます。

 

固定資産税評価額はおよそ時価の6割程度で、さらにこちらの場合も人に貸していると評価が3割下がります。

 

つまり上記の例では、5,000万円で買った建物は相続税の評価上「5,000万円 ✕ 0.6 ✕ 0.7 = 2,100万円」程度になるということです。

 

土地と建物を合算すると、現金の時は1億円だった評価額が不動産になったことで5,300万円まで減りました。

 

課税対象となる遺産額が減ったので、相続税も減ることになりますね。

 

ちなみに私のように区分マンションを保有している場合でも、土地部分と建物部分に分けて考えるので、ここでの解説と同様に計算することができます。

 

贈与税の計算方法 

次に贈与税の計算方法も解説しておきます。

 

贈与税も相続税と同様、贈与額が「基礎控除額110万円」を超えた場合に、贈与財産の評価額に対して税率をかけて税額を算出します。

 

ちなみに税率は「一般税率」と直系尊属から20歳以上の者への贈与に適用される「特例税率」があります。

一般税率
基礎控除後の課税価格 税 率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円
特例税率
基礎控除後の課税価格 税 率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

不動産の評価額については、贈与税の場合も相続税の時と同様に計算するため、不動産で資産を保有していると節税につながります。

 

しかし、贈与税は相続税よりも税率が高く、基礎控除額も110万円と少ないので、金額の大きい不動産は贈与に向いていないでしょう。

 

同じ額であれば節税になるかもしれませんが、分割できる分現金などの金融資産での贈与を考えたほうが良いかもしれませんね。

 

まとめ

不動産投資で相続税を節税することはできるというのが結論です。

 

とはいえ、相続税は「基礎控除額」も大きいのでそれを上回る資産を持っていなければ意味がないので注意しましょう。

 

一方で贈与税は、相続税より税率が高いので不動産は贈与にあまり向いていないと考えています。

 

そのため本当に不動産を贈与する必要があるのかについては、慎重に考えていただければと思います。

 

また不動産投資では、所得税や住民税の節税効果を得られる場合があります。

 

これについては別の記事で詳細をまとめていますので、よろしければご覧ください。

 

最後に、不動産投資はあくまでも「投資」です。

 

目的は資産を増やすことであって「節税」ではありません。

 

当然リスクもありますので、「節税」だけに目がくらんで安易に物件を購入することのないよう気をつけましょう。

 

 

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