不動産投資に興味がある！
けれども、
なんだか難しそう…
なんとなく怖そうだな…
と思う方も多いでしょう。
実は私も同じように思っていました。
今になって思い返せば、その原因は正しい知識を持っていないこと、ネットの情報を中心とした負のイメージの先行があったと思います。
実際に様々な情報を集めてみて、不動産投資にリスクが無いとは言いませんが、その分得られるメリットもあります。
その両方を正しく理解した上で、 自分自身で判断することが何より大切です。
そこで今回は、不動産投資のメリットとリスクについて解説をしていきたいと思います。
【この記事の内容】
この記事を書いている私は、29歳の「ごく普通のサラリーマン」で、年収は500万円ちょっと。
現在、中古区分マンションを１件保有して、不動産投資に取り組んでいます。
この記事では、私自身が「不動産投資に興味を持ってから今日まで」に集めた情報を紹介していきたいと思います。
※補足
この記事自体は、不動産投資のメリットとリスクの概要を紹介しています。
詳細は各項目ごとにリンクをつけてありますので、気になるところは別記事も合わせてご覧いただければ幸いです。
不動産投資のメリット
不動産投資は、主に物件を「購入→賃貸」することで、毎月の家賃により収益を得ていく投資手法です。
そのため、一般的にイメージされる金融資産への投資と比べると少し特殊かもしれません。
そんな不動産投資のメリットを解説していきます。
不動産投資のメリットは大きく４つあります。
- 年金対策になる
- インフレ対策になる
- 生命保険・がん保険代わりになる
- 所得税の節税ができる
１つずつ見ていきましょう。
年金対策になる
１つ目は年金対策として、老後に必要な資金に備えることができることです。
最近は「2,000万円問題」のような言葉ありますが、公的年金だけでは老後の生活費が不足することが取り沙汰されています。
そこで不動産投資による収入で老後の生活費の足しにしようということですね。
不動産投資が年金対策と言われる理由には、主に以下の理由があります。
- 毎月の家賃（定期）収入が見込める
- 相対的に長期安定運用が可能
特に毎月の家賃収入が年金と似たような性質を持っているのが大きいでしょう。
ちなみに、詳細は以下の記事で解説しています。
インフレ対策になる
２つ目はインフレ対策になるということです。
インフレとは、「インフレーション」の略で、物価（モノやサービスの値段）が上がることですが、インフレになると相対的に現金の価値は落ちてしまいます。
現在の日本政府や日銀が目指している「物価上昇率２％」という目標は、３５〜４０年で物価が２倍になるという水準です。
普段購入している物の値段が２倍になったら大変ですよね…。
そこで不動産投資をしているとどうなるかと言うと、
不動産は「実物資産」の代表格で、基本的に物価に連動して価格が変動します。
インフレによって物価が上昇すれば、家賃も上昇しますし、不動産価格も上昇することになります。
つまり物価が上昇すれば、それに応じて収入増が見込めるということですね。
生命保険・がん保険代わりになる
３つ目は不動産投資が生命保険・がん保険の代わりになることです。
なぜならば、不動産投資を始める場合、大半は融資を受けることになりますが、その際に団体信用生命保険と呼ばれる保険が付いてくるからです。
この保険に入っていると、ローンの借主が死亡したり、高度障害者になったりした場合にローンの残債が免除されます。
また、がん団信（がん診断特約付団体信用生命保険）と呼ばれるものもあり、がんと診断された場合にローンの残債が免除される仕組みもあります。
このような保険があるため、生命保険・がん保険に近い保障を受けられるというわけです。
保険にまだ加入していない方や、保険の見直しを考えている方には大きなメリットになりそうです。
所得税の節税ができる
４つ目は所得税の節税になる場合があるということです。
不動産投資をしていると、当然収入と支出（経費）が発生しますが、
「不動産収入」ー「経費」がプラスになれば税金増、マイナスになれば税金減となります。
これは給与所得等、他の所得と損益通算をして赤字の不動産所得と黒字の他の所得を相殺することができるためです。
特に、「減価償却費」と呼ばれる会計処理を活用することで、物件の購入から数年間は大きな節税の効果を受けることができます。
「減価償却費」とは
時間の経過や使用により価値が減少する資産を取得した際に、取得するための支払額をその耐用年数に応じて費用計上していく会計処理のこと。
実際の支出があるわけではなく、会計上で経費として扱うことができるのが特徴。
不動産投資のリスク
ここまで不動産投資のメリットを解説してきましたが、反対にリスク（デメリット）も紹介していきます。
メリットを享受するには当然リスクを受け入れる必要がありますので、正しく理解するようにしましょう。
不動産投資のリスクは大きく５つあります。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
また１つずつ見ていきましょう。
空室リスク
１つ目は空室リスクです。
不動産投資では多くの場合、ローンを組んで物件を購入し、家賃収入を得ます。
そしてローンの返済や、諸費用を家賃収入から支払う仕組みになっています。
しかし、保有する物件が空室となってしまうと、当然家賃収入は入ってこなくなります。
すると、その間のローン返済、管理費、修繕積立金、管理手数料等を自分の資金から持ち出す必要があります。
このような支出が発生する可能性があることを「空室リスク」を呼びます。
空室リスクの対策は以下の記事をご覧ください。
家賃下落リスク
２つ目は家賃下落リスクです。
先ほども説明しましたが、不動産投資では家賃収入から諸費用やローンの返済を行います。
しかし、家賃収入が減ってしまうと収益が悪化してしまいます。
特に支出が収入を上回ってしまうと、毎月資金の持ち出しが発生していまい、場合によっては不動産投資の継続が厳しくなります。
このような懸念を「家賃下落リスク」と言います。
詳細と対策は以下の記事で解説しています。
金利上昇リスク
３つ目は金利上昇リスクです。
金利上昇リスクとは、金利が上昇することで、利息を含めたローン返済額が増えてしまうことを指します。
場合によっては、家賃収入だけではローン返済が困難になることもあり、自己資金での補填が必要になると考えると、気をつけなければならないリスクです。
しかし金利が上昇するのは、好景気・物価上昇時であることがほとんどなので、対策を誤らなければ大丈夫だったりもします。
修繕リスク
不動産投資では、保有物件における設備の故障や劣化が発生した際にそれを修繕する必要があります。
そしてその費用は基本的に物件の持ち主が負担しなければなりません。
また修繕費用の特徴として、設備の故障や劣化が起きる都度、つまりは不定期に発生するということもあります。
このように突発的に修繕費用が発生する可能性があることを「修繕リスク」と言います。
災害リスク
災害の発生により、建物が損傷・損壊してしまうことで、建物の修繕費用発生や、退去者が出て家賃収入が得られなくなる可能性があることを災害リスクと言います。
そして、不動産投資に取り組む際に注意すべき災害は大きく以下の３種類があります。
- 地震
- 火災
- 水害（大雨・洪水・台風等）
これらの災害が起きるかどうかは、正直人智の及ぶ範囲ではありません。
そのため、災害が起きることを前提として対策を考えておく必要があります。
具体的には、災害の被害を受けにくい立地を選ぶことと、保険に加入しておくことです。
まとめ
今回は不動産投資における、一般的なメリットとリスクについて解説をしてきました。
最低限この記事の内容は理解しておいて損はないでしょう。
あと、上記では挙げませんでしたが、不動産投資におけるもう１つのリスクは、情報の不透明性です。
様々な情報がネット上、そして人づてに飛び交っていますが（経験上、時には正反対の情報が存在しています）、果たして何が正しいのか判別が非常に難しいところがあります。
また価格も、不動産は株式等と比べると閉鎖的なので、市場の原理が働きづらくなっています。
つまりは、言い値に近い場合があるということです。
このリスクに対応するには、自分自身の知識の幅を広げる・引き出しを増やすしかないと思っています。（よくコンサル等、第３者の意見を〜と言いますが、その第３者が正しいとも限りません）
そのためには、直接説明を聞き、そして物件を見せてもらうことが必要になるでしょう。
実際に私が不動産投資を始めるまでにも、時間をかけてそれを繰り返しました。
その際に参加したセミナー等は以下の記事にまとめていますので、参考にしてみてください。
セミナーは無料参加が可能で、特に押し売りのようなことはありませんでしたので、気軽に参加できると思います。
ぜひともネットとリアルの両面から情報を集めていただき、納得のいく判断ができることを願っております。
以上、不動産投資のメリットとリスクの解説でした。
