不動産投資を検討している際に、様々な物件情報を見ることがあるでしょう。
ただ結局の所、月々の収支はどうなるのか気になりますよね。
しかし、月々の収支は一体どうやって計算すればいいのでしょうか？
もし不動産投資会社の話を聞いたことがある方なら、月々の収支を算出してもらったことがあるかもしれません。
でも自分自身で計算したことがある方は少ないのではないでしょうか。
今回は不動産投資会社に頼らずとも、自分で月々の収支計算ができるようになる方法を解説していきます。
また、複雑で面倒な収支計算を簡単にできてしまう「Googleスプレッドシートの自動計算フォーマット」も用意していますので、よろしければ最後までご覧ください。
【この記事の目次】
この記事では、私自身も実践している「区分マンション」での不動産投資を題材に解説をしていきますのでご了承ください。
それでは早速内容に入っていきましょう。
不動産投資で得られる収入
まず、不動産投資で得られる収入は大きく「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の２つに分けることができます。
インカムゲイン
不動産物件を「購入→賃貸」することで、毎月の家賃により得られる収入。随時発生する礼金や更新料も含まれる。キャピタルゲイン
不動産物件を売却することで、購入時との差額により得られる利益
この２つの収入の内、今回は「インカムゲイン＝毎月の家賃により得られる収入」に焦点を当てて解説をしていきます。
月々の収支計算方法
それではここから月々の収支計算方法を解説していきます。
計算式で表すと、
「月々の収支」＝「収入」ー「支出」
となりますが、これでは当たり前過ぎますね。
この中の「収入」と「支出」に何が該当するのかが重要です。
それでは内訳を見ていきましょう。
まず、ここでの収入に当たるのは「家賃収入」です。
反対に支出に当たるものは大きく以下の４つがあります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理手数料
- ローン返済額
そしてこの月々の収支において収入が支出を上回れば、月々のキャッシュフローは黒字。
反対に支出が収入を上回れば、月々のキャッシュフローは赤字となります。
ここからは「収入」と「支出」について、それぞれ詳しく見ていきたいと思います。
家賃収入
まずは収入となる「家賃収入」です。
この家賃の中には、自分が借り手の際に目にする「管理費・共益費」も含まれています。
以下の例で言うと、家賃が12万円、管理費・共益費が1万円ですが、この場合の不動産投資における「家賃収入」は合計の13万円となります。
不動産投資をする上では、この収入の範囲は覚えておきましょう。
管理費
続いて今度は支出です。
まずは「管理費」について説明していきます。
「管理費」は区分所有者が管理組合に支払う費用で、清掃やメンテナンス等、共有部分を維持・管理するための費用として使われます。
気をつけなければいけないのは、「借り手」にとっての管理費と「貸し手」にとっての管理費が異なることです。
不動産投資をする上では、管理費は「貸し手」のコストだと考えておくと良いでしょう。
修繕積立金
「修繕積立金」とは、長期にわたる建物のメンテナンスのために、区分所有者が毎月積み立てる費用です。
長い目で見たときにマンションの価値を落とさないためには、この修繕積立金をきっちりと積み立て、計画的な修繕を行う必要があります。
月々の収支で見るときには安いに越したことはありませんが、10年・20年後を考えると一概に安いから良いとは言い切れないので注意しましょう。
管理手数料
「管理手数料」とは、管理会社へ賃貸管理を委託するための手数料です。
主に以下のサービスの対価として支払うことになります。
- 入居者募集
- 家賃の回収
- 入居者への対応
- 建物管理（修繕対応、原状回復等）
なお、修繕対応や原状回復については、実費負担が発生する場合がありますが、手配等は代行してもらえます。
不動産投資において「基本的に何もしなくていい」代わりに発生する費用だと考えるとわかりやすいかもしれません。
ローン返済額
ローン返済額は読んでそのままですが、物件の購入時に借入をしたローンの返済に必要な支出です。
ローンの返済額は借入金額に応じて変動しますが、多くの場合毎月一定の金額を支払う「元利均等返済」の方式を採ることでしょう。
しかしこの方式の返済額を自分で計算するのは難易度が高いです。
とは言え、月々の支出の大半を占める「ローン返済額」の計算は極めて重要です。
これがわからないと月々の収支も目処がつきません。
私は以前まで、その都度不動産業者に依頼をしていましたが、非常に面倒なため、自分自身で計算できる方法を考えました。
それを誰もが簡単に使えるフォーマットにしてみましたので紹介していきたいと思います。
シミュレーションフォーマット
今回紹介するシミュレーションフォーマットは、不動産投資における月々の収支計算をするためのものです。
そして計算には以下の情報が必要となりますので、事前に調べておいてください。
- 物件価格
- 頭金
- ローン金利
- 返済期間
- 家賃収入
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理手数料
上記の情報は、以下のような資料をもらうことができれば、大体網羅することができるでしょう。
あとは使い方を簡単に説明しておきます。
①まずはファイルをコピーしてからお使いください。
今回のフォーマットはGoogleスプレッドシートで作成しておりますが、複数の方に使用いただくために編集権限はつけておりません。
ファイルをコピーすればご自身のものとして自由にお使いいただけます。
②必要情報を入力ください。
先ほどお伝えした、必要情報を黄色塗りのセルへ入力してください。
白塗りのセルは数式が入っていて、自動計算されるため入力する必要はありません。
③月々の収支収支が表示される
これでもう不動産投資における月々の収支が計算されました。
右側にはローン返済のシミュレーションも表示させているので、参考にしてみてくださいね。
そして、この便利なフォーマットをなんと無料で提供させていただきます。
シュミレーションフォーマットには以下のリンクより入ることができますので、よろしければ使ってみてください！
まとめ
不動産投資における月々の収支計算方法のイメージは掴めましたでしょうか？
この計算を自分でできることで、ある程度営業マンとも対等に話をできるようになるのではないかと思います。
シミュレーションフォーマットは、ぜひとも自分の意志で不動産投資を検討するためにお使いいただければ嬉しく思います。
その上でより深い知識を得るには、やはりちゃんとした不動産業者から直接話を聞いてみると良いでしょう。
実際に私が参加した、不動産投資セミナーをまとめた記事もありますので、よろしければ参考にしてください。
