不動産投資は本当に儲かるの?
という疑問を抱えている方も多くいることでしょう。
また仮に儲かるしても、一体どの程度の収入を期待できるのか気になるところです。
もちろん物件次第であることは当然ではありますが、今回はその前提となる「不動産投資で収入が得られる仕組み」を解説しようと思います。
なるべくわかりやすくするために、図解も用いていきたいと思いますので、ぜひご覧いただければ幸いです。
【この記事の目次】
それでは早速内容に入っていきましょう。
不動産投資で得られる収入
早速ですが、不動産投資で得られる収入を考えていきましょう。
今回は私も実践している「区分マンション投資」を題材にしますが、他の不動産の場合も基本的な考え方はそれほど変わりません。
不動産投資で得られる収入は大きく「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つに分けることができます。
インカムゲイン
不動産物件を「購入→賃貸」することで、毎月の家賃により得られる収入。随時発生する礼金や更新料も含まれる。キャピタルゲイン
不動産物件を売却することで、購入時との差額により得られる利益
ここからはそれぞれの収入が得られる仕組みをより詳しく解説していきます。
インカムゲインが得られる仕組み
先ほど、インカムゲインは毎月の家賃により得られる収入と言いました。
しかし、多くの場合はローンを組んで物件を購入することがほとんどです。
そのため、家賃収入から諸経費と銀行へのローン返済額を引いたものが収入となります。
ちなみに、毎月かかる諸経費には大きく以下の3つがあります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理手数料
そして「家賃収入」と「諸経費+ローン返済額」を比較して、「家賃収入」の方が多ければ、月々のキャッシュフローは黒字。
反対に「諸経費+ローン返済額」の方が多ければ月々のキャッシュフローは赤字となります。
多くの場合はローンを組んで物件を購入することになりますが、その場合月々のキャッシュフローは大体プラマイゼロに近い数字になります。
不動産投資を始めたばかりの頃はインカムゲインが得られてもごくわずかです。
そのため、「ローンを完済した不動産を保有することを目指しましょう」と様々なところで言われています。
ローンの返済さえ無ければ、多くが自分の収入となりますからね。
ただ問題は、35年間のローンを組んだ場合、完済までは途方も無い時間がかかってしまうことです。
そこで、不動産投資で収入が得られる仕組みを正しく理解するためには、もう1つのキャピタルゲインについて知る必要があります。
キャピタルゲインが得られる仕組み
キャピタルゲインとは「不動産物件を売却した際に購入時との差額により得られる利益」と先ほど説明しました。
しかし、不動産投資におけるキャピタルゲインは、株式投資等と比べると少し複雑な部分があります。
その辺りを解説していこうと思います。
イメージしやすいキャピタルゲイン
まずは一般にイメージしやすいキャピタルゲインの説明です。
これは単純に、不動産物件の購入金額と売却金額の差が利益となるという考え方です。
例えば購入時に2,500万円だった物件が、売却時に3,000万円になっていれば500万円の利益となります。
この仕組みはかなりわかりやすいのではないでしょうか。
東京都市部等、不動産価格が上がっている地域では、このキャピタルゲインも狙えるかもしれません。
それでも建物が経年劣化することを含めて考えると、やや運の要素も必要になってくるのではないかと思います。
しかし、実際のキャピタルゲインの仕組みを知ると、不動産投資はこれよりも勝率が高いことがわかります。
不動産投資における実際のキャピタルゲイン
不動産投資における実際のキャピタルゲインは、
「売却時の物件価格」ー「ローンの残額」と考えることができます。
「なぜそのように言えるのか?」を考える際に、思い出して欲しいのがインカムゲインの仕組みです。
実は、ローンの返済は家賃収入(=他人のお金)から行っているのです。
そのため、月々のキャッシュフローを見ていると、不動産投資はほとんど儲からないように見えるのですが、実は毎月売却時の利益を積み立てていると考えることもできるのです。
適度にローンの残額が減った段階で物件を売却して、キャピタルゲインによる収入を得ることもできることを覚えておきましょう。
不動産投資ではキャピタルゲインも狙おう
ここまで不動産投資で収入が得られる仕組みを解説してきましたが、これから不動産投資をやる場合は「キャピタルゲイン」も狙って欲しいと思います。
仮にインカムゲインしか考えていないと、どうしてもローンの完済が前提となってしまいます。
そうすると、長い時間がかかってしまうか、自分の資金を出して繰上返済を行う必要が出てきます。
それはそれで悪いことではないのですが、途中での売却を視野に入れておくことで、資産運用の幅が大きく広がります。
そのため、購入する物件を選ぶ際は「売れる物件(=立地が良い)」という視点を持つといいでしょう。
私の場合は、ついついインカムゲイン(月々のキャッシュフロー)ばかりに目が行きがちだったので、参考になれば幸いです。
まとめ
ここまで不動産投資で収入を得られる仕組みを解説してきました。
不動産投資のメリットの1つは、「ローン(他人から借りたお金)」を「家賃収入(他人のお金)」で返していくことにあります。
そのため、自分の資金をあまり必要としないことが、投資効率の面では良いとされていますね。
もちろん、設備の修繕費や家賃が入ってこない時のローン返済等のリスクを負うため、身の丈をわきまえる必要はあります。
しかし、悪い物件さえ掴まなければ、負けにくい投資であると言われている理由が理解してもらえれば嬉しく思います。
とはいえ、今回解説した話は不動産投資に関することのほんの一部分です。
まだまだたくさん情報はありますので、詳しく知りたい方は不動産業者から直接話を聞いてみると良いでしょう。
実際に私が参加した、不動産投資セミナーをまとめた記事もありますので、よろしければ参考にしてください。