「不動産投資はインフレ対策になります！」
よく聞く話ですね。
ただ、なんとなくそんな気がしていても、具体的に「なぜなのか？」と聞かれると答えられるでしょうか。
また、そもそもインフレになるとどうなるのか？
インフレ対策が必要と言われる理由は何なのか？
そんな疑問も湧いてきます。
今回はそういった部分も含めて解説をしていければと思います。
【この記事の目次】
それでは早速内容に入っていきましょう。
インフレとは？
まずは基本ではありますが、「インフレ」とは何なのかを確認していきます。
「インフレ」とは「インフレーション」の略で、物価（モノやサービスの値段）が上がることを言います。
インフレには「良いインフレ」と「悪いインフレ」の両方が存在します。
「良いインフレ」とは「景気の拡大を伴う（＝物価上昇に給与増が伴う）」インフレのことです。
反対に「悪いインフレ」とは、賃金が上がらないのに身の回りの商品が値上がりして家計を圧迫する状態のことです。
一般的に「経済を強くする」「景気を拡大する」ために、多くの国で「良いインフレ」を目指すことが多いです。
インフレになると現金の価値が低下する
実はインフレになると現金の価値が低下してしまいます。
なぜなら物価が上がることで、同じ現金で買える物が減ってしまうからです。
具体例を用意してみました。
同じハンバーガーでも、昔は「59円」だったものが、今は「110円」です。
例えば1,000円を持っているとすると、昔は16個買えたものが、今は9個しか買えません。
これがインフレによる現金の価値が低下した結果です。
そして今度はグラフをご覧ください。
「物価上昇率」に応じた「お金の価値減少」を表しています。
毎年物価が上昇していくとすると、その上昇率に応じて10年後の「お金の価値」は以下のように目減りしてしまいます。
- 物価上昇率1％／年 ⇒ お金の価値：91％
- 物価上昇率2％／年 ⇒ お金の価値：82％
- 物価上昇率3％／年 ⇒ お金の価値：74％
このように、物価が上がっていく（インフレが進む）中、「現金＝預貯金」しか持っていないと、資産が目減りしていくことになってしまいます。
これが、対策を全くしていない場合の「インフレ」の怖さです。
今後の日本の物価はどうなる？
では、今後の日本は「インフレ」が進んでいくのでしょうか。
まずは過去の物価の推移を確認してみましょう。
グラフからは、1970年〜1990年にかけて物価が上昇、それ以降はほぼ横ばいが続いていることが読み取れます。
問題は今後です。
個人的な予想としては「物価は緩やかに上昇」、少なくとも長期的には下落することはないと考えています。
理由は大きく３つです。
- 日銀が２％増の物価目標を立てている
- 経済で世界と渡り合うため
- 日本国債を目減りさせたい思惑
日銀はアベノミクスの一環として、黒田総裁の下13年1月に「２％増の物価目標」を打ち出して以降、金融緩和策を拡大してきています。
この物価を上昇させる目標が形を変えども続いていくと思っています。
その理由が先ほど挙げた、２つ目・３つ目になります。
日本が経済で世界と渡り合うためには、産業を守ること・景気を良くすることが不可欠です。
そのためには「良いインフレ」が必要になります。
また、日本国債が現在1,000兆円近くになっていますが、「インフレ」にはこの国債を目減りさせる効果があります。
このように政治的な要素も含めると、大きな力によってインフレが進んでいくと考えられるわけです。
結論として、将来の自分の資産を守る上で、何かしらの方法でインフレへの対策は考えたほうが良いでしょう。
不動産投資がインフレ対策になる理由
インフレへの対策は様々ありますが、ここでは不動産投資がインフレ対策になる理由を考えていきます。
理由は大きく２つです。
- 物価に応じて不動産価格も変動する
- ローン残債が目減りする
不動産は「実物資産」の代表格で、基本的に物価に連動して価格が変動します。
インフレによって物価が上昇すれば、家賃も上昇しますし、不動産価格も上昇することになります。
また、先ほどの日本国債の目減りと同様に、インフレが進めば相対的に「不動産購入時のローン残債」が目減りすることになります。
例えば、以下の条件で不動産を購入したとしましょう。
- ローン：2,000万円
- 家賃収入：80,000円／月
- ローン返済：78,000円／月
仮に、インフレが進んだとして、物価が２倍になったとします。
すると、家賃収入は物価につられておよそ２倍（160,000円／月）になるでしょう。
しかし、ローンと月々の返済額は変動しません。
つまり、収入だけが増えることになるので、他のことに使ってもいいですし、ローンの繰り上げ返済をしてもいいですね。
また、月々160,000円も家賃収入が取れるのであれば、物件自体の価格も２倍近いで売却することもできるでしょう。
このように、不動産を保有しているとインフレが起きた時にメリットを享受することができます。
参考：デフレにも強い？
一方で、不動産投資はデフレにも強いという話があります （※最も強いのは現金ですが…） 。
これはあくまでも、株式等の金融資産と比べての話ですが、デフレ（＝不景気）になっても価格の下落幅が小さい傾向にあります。
理由は不動産は衣食住の「住」にあたり、生活に欠かすことができないからです。
そのため、家賃収入は相対的に下落しにくいので、デフレの悪影響を受けにくいのです。
資産運用全般を考える上では、頭に入れておいて損はないかもしれませんね。
まとめ
これまでインフレ対策が必要な理由、そして不動産投資で対策を考える理由を解説してきました。
資産の特性上、不動産がインフレ対策に向いているのは間違いないでしょう。
しかし、不動産なら何でも良いかというと、そんなことはありません。
インフレ対策として考えるならば、
- 賃貸需要が高い
- いざという時に売却できる
といった条件が必要になってきます。
土地はともかく、建物の資産価値は経年劣化で下がっていき、古くなったマンション等は、維持費や修繕費でお金が出ていくリスクがあります。
そのようなリスクを考えつつ「将来性のある立地」を選ぶことが重要になってきます。
とはいえ、言うのは簡単ですが、実際やるとなるとかなり難易度が高いです。
そこでおすすめなのは、まずは専門家に話を聞いてみることです。
最後に私が実際に参加した「不動産投資セミナー」をまとめた記事を載せておきますので、よろしければご覧ください。
